Самовольное строительство

В Украине довольно широко распространена практика самовольного строительства жилых и коммерческих объектов недвижимости. Но это не единственная проблема, связанная с получением права собственности на объекты недвижимого имущества. Получению права собственности на недвижимое имущество препятствуют и невыполнение застройщиками обязательств перед инвесторами, и отклонение от установленной строительной процедуры на завершающих этапах строительства и т.п. Эта статья призвана рассказать о рисках и способах легализации застройщиком самовольного строительства. Избирая между легальной строительной процедурой и самовольным строительством, застройщики нередко останавливаются на последнем варианте, считая, что узаконить самовольное строительство намного проще, чем пройти сложную и продолжительную процедуру получения разрешительной документации на строительство и введение построенного объекта в эксплуатацию. Оправдывает ли себя такой выбор, можно выяснить, сравнив правовые последствия каждого варианта.

Как должно быть.

Установленная законодательством процедура строительства регулируются законами Украины "О планировании и застройке территорий" от 20 апреля 2000 г. № 1699- ІІІ, "Об основах градостроительства" от 16 ноября 1992 г. № 2780- XІІ, "Об архитектурной деятельности" от 20 мая 1999 г. № 687- XІV, а также региональными и местными правилами застройки, государственными строительными нормами и правилами и предусматривает следующие основные этапы:

• Оформление прав на земельный участок и получение правоустанавливающего документа (государственного акта о праве собственности или право постоянного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, договор о праве застройки чужого земельного участка (суперфиций) или получение нотариально удостоверенного согласия владельца (пользователя) земельного участка на его застройку.
• Получение разрешения на строительство объекта градостроительства (выдается Киевской и Севастопольской городской государственной администрацией, местными советами или их исполнительными органами; также разрешением на строительство есть решение органа местного самоуправления или органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства).
• Получение исходных данных на проектирование (согласно Порядка предоставления архитектурно-планировочных задач и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу, утвержденного постановлением КМУ от 20 декабря 1999 г. № 2328).
• Разработка, согласование и утверждение проекта (регулируется ДБН А. Г.,О.2.2-3-2004 "Проектирование, состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства", утвержденные приказом Государственного комитета Украины, строительства и архитектуры от 20 января 2004 г. № 8).
• Получение разрешения на выполнение строительных работ в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля согласно перечню, который установлен Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ и утвержден приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилой политики Украины от 5 декабря 2000 г. № 273.
• Строительство объекта (следует заметить, что согласно ст. 331 ЦК Украины право собственности на новообразованное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создание имущества); однако если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию; но если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации).
• Принятие завершенного строительством объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, которая образовывается соответствующим органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, как это урегулировано Порядком принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов (утвержденный постановлением КМУ от 22 сентября 2004 г. № 1243). Согласно п. 1.6. Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. № 7/5, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.
• Оформление правоустанавливающего документа - свидетельства о праве собственности на объект строительства (в Киеве этот порядок регламентирован Положениям о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, которое утверждено распоряжениям КМДА от 31 августа 2001 г. № 1820).
• Регистрация права собственности на объект недвижимого имущества в органах БТИ на основании п. 5 Заключительных положений ЗУ "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений" от 1 июля 2004 г. № 1952- ІV и Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Такой вид имеет общая процедура легального строительства. Теперь признаки, которые отличают легальное строительство от самовольного, будут более понятными.

Понятие и признаки самовольного строительства.

Статья 376 ЦК Украины определяет, что самовольным строительством полагают жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они:

1) построенные (строятся) на земельном участке, который не был отведен для этой цели, то есть:

• при отсутствии у застройщика правовых оснований для пользования земельным участком (согласно ст. 125 ЗК Украины приступать к использованию земельного участка к установлению его границ в натуре (на местности), до получения документа, который заверяет право на него, и государственной регистрации запрещается);
• с нарушением целевого назначения земельного участка (согласно ст. 18 ЗК Украины земли за основным целевым назначением делятся на категории, каждая из которых имеет особый правовой режим.;

2) построенные (строятся) без надлежащего разрешения;

3) построенные (строятся) без надлежащего утвержденного проекта;

4) построенные (строятся) с существенными нарушениями строительных норм и правил (при этом следует исходить из того, возможно ли устранение выявленных нарушений и недостатков). Обращаем внимание, что для признания объекта недвижимости самовольно построенным ст. 376 ЦК Украины не требуется наличие всех указанных признаков в совокупности, достаточно хотя бы одного.

Способы легализации самовольного строительства.
Исходя из судебной практики, рассмотрим внесудебный и судебный способы легализации самовольного строительства с точки зрения обретения застройщиком права собственности на самовольно построенный объект недвижимого имущества.

Внесудебный способ.
Внесудебный путь легализации самовольного строительства предусматривает прохождение всей законодательно предусмотренной процедуры легального строительства, а также уплату штрафов за правонарушения в сфере градостроительства.

Судебный способ.
Действующее законодательство определяет правовые основания, которые позволяют признать право собственности застройщика на самовольно построенный объект недвижимого имущества. Новейшие изменения в законодательстве, приобретенный профессиональный опыт и последняя судебная практика позволяют рекомендовать такой алгоритм:

• Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок под уже построенное недвижимое имущество (путем приватизации, покупки - продажи, мины, аренды земельного участка и т.п.) или получение нотариально удостоверенного согласия землевладельца (землепользователя) на осуществленную застройку земельного участка - если самовольное строительство осуществлено на земельном участке, который не принадлежит застройщику на правах собственности, ни на праве пользования. Согласно Закону Украины "О государственном контроле за использованием и охраной земель" от 19 июня 2003 г. № 963- ІV (с изменениями от 15 апреля 2008 г.(!) фактическое использование земельного участка к оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок, однако при наличии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о ее передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду) или при наличии содеянного правомочия относительно такого земельного участка, не полагает самовольным занятием земельного участка. Это подтверждается и практикой ВСУ (см., например, постановление ВСУ от 5 марта 2008 г. в деле № 6-21566 07, постановление ВСУ от 19 марта 2008 г. в деле № 6-12963 07).
• Подтверждение затрат застройщика на осуществление самовольного строительства (договора подряда, счета-фактуры, платежные доверенности на оплату строительных работ и материалов, аренду оборудования и техники, акты приема- передачи выполненных строительных работ и т.п.).
• Уплата штрафов за правонарушения в сфере градостроительства. Даже если штрафы за правонарушения в сфере градостроительства не уплатить на этом этапе, то это придется сделать в дальнейшем, поскольку следующие действия, необходимые для легализации самовольного строительства, будут связаны с органами, уполномоченными осуществлять контроль и привлечение к ответственности за такие нарушения.
• Подтверждение соответствия построенного объекта государственным строительным нормам, пожарным, санитарным и другим правилам (технические выводы специализированной проектной организации о соответствии объекта государственным строительным нормам и правилам, выводы государственных служб относительно соответствия объекта требованиям пожарных, санитарных и экологических норм и правил и т.п.). Если же самовольное строительство осуществленное с существенным нарушением строительных норм и правил или нарушает права других лиц, застройщик должен исправить выявленные нарушения.
• Подтверждение отсутствия нарушения прав других лиц (подтверждение соответствия построенного объекта государственным строительным нормам, пожарным, санитарным и другим правилам, а также доведение использования земельного участка по целевому назначению могут быть доводами отсутствия нарушения прав других лиц).
• Обращение в суд с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства. Согласно ст. 392 ЦК Украины владелец имущества может представить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также при потере документа, который удостоверяет право собственности. В случае признания права собственности на объект самовольного строительства лицо, которое можно привлечь к участию в деле как ответчика, есть не всегда. Поэтому на практике застройщик обращается к органам БТИ с заявлением о регистрации права собственности на объект самовольного строительства и после получения отказы обращается с иском в суд.
• Введение объекта строительства в эксплуатацию. На основании п. 1.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество регистрации подлежат права собственности только на принятые в эксплуатацию объекты недвижимого имущества. Обращаем внимание, что решение суда есть правоустанавливающим документом, который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество. Однако суд не уполномоченный принимать объекты недвижимости в эксплуатацию, поскольку это отнесено исключительно к компетенции государственных приемочных комиссий. Поэтому вынесение решения о признании права собственности застройщика на объект самовольного строительства не освобождает застройщика от обязанности ввести такой объект в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Такой же позиции соблюдается и ВСУ, о чем свидетельствует постановление ВСУ от 30 января 2008 г. в деле № 6-27253 07.
• Регистрация права собственности на объект строительства в органах БТИ на основании решения суда, которое есть правоустанавливающим документом (п. 10. приложения 1 к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество). С момента государственной регистрации права собственности на объект самовольного строительства застройщик становится законным владельцем построенного объекта недвижимого имущества.

Изложенное свидетельствует, что легализацию самовольного строительства тяжело назвать более простой процедурой, чем легальное строительство в законодательно предусмотренном порядке. Если же занять пассивную позицию и не совершать для легализации самовольного строительства никаких действий, то следует понимать, что осуществить любые какие-либо операции с недвижимостью без правоустанавливающих документов невозможно, поскольку все соглашения отчуждения недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению, которое нельзя оформить без документа, который удостоверяет право собственности на объект недвижимости. Поэтому без правоустанавливающего документа и регистрации права собственности в органах БТИ ни продать, ни подарить, ни обменять, ни передать в ипотеку недвижимое имущество невозможно.

Отдельная мысль.

Препятствия для признания права собственности на объект самовольного строительства:
Ст. 376 ЦК Украины определяет условия, при которых право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество не может быть признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство:

• если законный собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке (в этом случае застройщик имеет право на возмещение затрат на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за законным собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено);
• если самовольное строительство нарушает права других лиц (в таком случае имущество подлежит снесению лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет);
• при существенном отклонении от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц; при существенном нарушении строительных норм и правил, если исправление таких отклонений или нарушений является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от их исправления - при таких условиях имущество подлежит снесению застройщиком или за его счет, который подтверждается и практикой ВСУ (постановлением ВСУ от 15 мая 2008 г. в деле № 6-8877ск08).

Детально рассмотрев все риски и правовые следствия, которые связаны с самовольным строительством, застройщики могут принять обоснованное и взвешенное решение - или осуществлять строительство в установленном законодательством порядке, или решаться на самовольное строительство со следующей его легализацией в судебном или внесудебном порядке.